Oui, il est possible pour un non‑résident d’acquérir une propriété en Andorre, mais l’achat est encadré par des règles administratives et fiscales strictes. Je vous explique étape par étape les autorisations, conditions personnelles, montants minimums, coûts annexes et procédures pratiques afin que vous puissiez préparer votre projet d’acquisition avec clarté.
Au sommaire :
Je vous donne le cap pour acheter en Andorre, en cadrant autorisations, pièces à fournir et budget complet afin de sécuriser votre acquisition.
- Autorisation d’investissement étranger à demander avant toute signature, non liée à la résidence et valable pour plusieurs achats.
- Dossier à préparer: passeport, état civil, casier judiciaire apostillé, preuves de ressources (environ 4 fois le salaire moyen).
- Pour une résidence passive: investissement minimum 400 000 € et dépôt de 50 000 € à l’Institut des finances, avec origine des fonds justifiée.
- Budget annexe à prévoir: ITP 4 à 4,5 %, notaire ~1 %, soit un total autour de 5 à 6 %.
- Parcours d’achat: ouvrir un compte bancaire local, signer un compromis, déposer les fonds et déposer la demande, en tenant compte du quota de 1 500 résidences secondaires/an.
Autorisation d’investissement étranger
Avant toute signature, tout acheteur étranger doit obtenir une autorisation spécifique délivrée par le gouvernement andorran. Cette formalité vise à contrôler les acquisitions par des personnes n’ayant pas la nationalité andorrane.
Il est important de noter que l’autorisation d’investissement étranger ne conditionne pas l’obtention d’une résidence permanente. En pratique, une même autorisation peut permettre la réalisation de plusieurs achats, ce qui facilite les investissements successifs après obtention du feu vert administratif.
Conditions personnelles requises
Voici les éléments de situation et les documents demandés pour l’instruction du dossier. Ils visent à vérifier l’identité, la probité et la capacité financière de l’acquéreur.
Conditions de base
Il faut être majeur pour pouvoir demander l’autorisation d’investissement. Les autorités exigent également un casier judiciaire vierge, présenté avec une apostille ou une légalisation selon le pays d’origine, afin de vérifier l’absence de condamnations incompatibles avec l’investissement.
Vous devrez fournir un passeport en cours de validité et un certificat d’état civil (acte de naissance ou équivalent). Ces pièces servent à établir l’identité complète de l’acquéreur et à vérifier les éventuels liens familiaux ou obligations personnelles.
Justificatifs complémentaires et ressources
Dans certains dossiers, des éléments additionnels sont demandés, comme une visite médicale ou des documents attestant de ressources financières suffisantes. Les administrations recherchent des garanties sur la capacité économique de l’acheteur.
À titre indicatif, il est fréquemment exigé de prouver des ressources équivalentes à au moins quatre fois le salaire moyen andorran, soit des revenus ou avoirs permettant de couvrir l’investissement et le maintien d’un niveau de vie. Ces justificatifs facilitent l’acceptation de la demande.
Investissement minimum pour obtenir la résidence
Si votre objectif est d’obtenir une résidence passive par le biais d’un achat immobilier, des conditions financières supplémentaires s’appliquent.
Pour prétendre à ce statut via acquisition, l’investissement immobilier minimum requis s’élève à 400 000 €. En complément, un dépôt de garantie de 50 000 € doit être versé à l’Institut des finances andorran lors de la procédure d’étude.
La justification de l’origine des fonds est remise au premier plan. Les autorités exigent des documents démontrant la provenance licite des capitaux, ce qui inclut relevés bancaires, attestations fiscales et contrats de vente antérieurs le cas échéant.
La combinaison de l’investissement minimum et du dépôt vise à assurer que l’acquéreur dispose d’une assise financière durable, compatible avec le maintien d’un statut de résident sans activité professionnelle en Andorre.
Frais et taxes associés
Au-delà du prix affiché, plusieurs prélèvements et honoraires alourdissent le coût total d’acquisition. Voici les principaux postes à anticiper.
La taxe d’acquisition immobilière, souvent appelée ITP, varie selon la paroisse. En règle générale, elle se situe autour de 4 % à 4,5 % du prix d’achat, mais il convient de vérifier la grille locale car des variations existent.
Le tableau ci‑dessous récapitule les frais usuels et leur ordre de grandeur pour une acquisition résidentielle.
| Type de coût | Estimation | Commentaire |
|---|---|---|
| Taxe d’acquisition (ITP) | 4 % – 4,5 % | Variable selon la paroisse |
| Frais de notaire | ~1 % | Actes et enregistrement |
| Rémunération d’agence | Variable | Souvent incluse ou à négocier |
| Coût total estimé | ~5 % – 6 % | Regroupe taxes et frais courants |
Pour mieux comprendre les frais de notaire, consultez notre dossier explicatif.
En pratique, le coût complémentaire global tourne autour de 5 à 6 % du prix d’achat pour une transaction standard, incluant taxe d’acquisition, actes notariés et commissions. Certaines opérations ou biens spécifiques peuvent générer des frais additionnels.
Procédures pratiques pour acheter
La mise en œuvre administrative suit une suite d’étapes relativement standardisées. Elles doivent être préparées en amont pour éviter des délais inutiles.
Première étape, ouvrez un compte bancaire en Andorre. Ce compte permettra de gérer le dépôt de garantie, le paiement du prix et les transferts liés à la demande d’autorisation. Les banques andorranes demandent habituellement des justificatifs d’identité et de provenance des fonds.
Ensuite, la signature d’un contrat préliminaire (promesse ou compromis) formalise l’intention d’achat et garantit des conditions de négociation. Ce document précise le calendrier, les conditions suspensives et les acomptes éventuels.
- Fournir les originaux des actes et documents requis, notamment passeport, certificat d’état civil et casier judiciaire apostillé.
- Déposer les sommes demandées, y compris le dépôt de 50 000 € si la démarche vise la résidence passive.
- Soumettre la demande d’autorisation d’investissement étranger auprès des autorités compétentes.
Il est impératif d’être transparent sur l’origine des fonds. Les administrations andorranes et les établissements bancaires exigent des déclarations fiscales et des justificatifs pour lutter contre le blanchiment et assurer la conformité. Une instruction claire et complète accélère l’instruction du dossier.
Prix du marché indicatifs
Les tarifs immobiliers en Andorre varient selon la localisation, l’état du bien et le standing. Les centrales urbaines et les secteurs touristiques affichent des niveaux supérieurs à la moyenne nationale.
Pour des logements résidentiels classiques, le budget moyen se situe généralement entre 4 200 € et 5 500 €/m². Dans le segment haut de gamme, les prix peuvent monter jusqu’à 10 000 €/m² pour des propriétés de luxe ou des emplacements très recherchés.
L’apport personnel demandé par les établissements financiers andorrans est souvent compris entre 20 % et 30 % du prix d’achat. Ce niveau d’apport sert à sécuriser le prêt et à aligner le profil de risque de l’emprunteur avec les critères des prêteurs locaux.
Réglementation protectrice et quotas
L’Andorre a mis en place une réglementation visant à préserver l’accès au logement pour la population locale, tout en ouvrant progressivement le marché aux investisseurs étrangers depuis 2012.
Ces règles ont évolué pour concilier attractivité économique et protection sociale, avec des mécanismes de contrôle des acquisitions et des conditions spécifiques pour les résidences secondaires.
Sur ce point, une limitation annuelle s’applique : seulement 1 500 résidences secondaires peuvent être achetées par des étrangers chaque année. Ce quota vise à limiter l’impact des achats non résidentiels sur le marché local et à maintenir des logements accessibles pour les habitants.
La combinaison des autorisations, des limites annuelles et des obligations de transparence constitue un cadre protecteur. Pour l’acheteur, cela implique de préparer un dossier solide et de s’aligner sur les règles administratives pour éviter les refus ou les délais prolongés.
En synthèse, l’achat en Andorre est accessible mais encadré : préparez vos documents, vérifiez le budget global en incluant taxes et frais, et anticipez les exigences sur la provenance des fonds pour maximiser vos chances d’obtenir l’autorisation et de finaliser l’acquisition.
