Le Vietnam entend accélérer le développement du logement social et locatif au cours du second semestre 2026. Cette orientation, annoncée par le ministère de la Construction lors d’une conférence organisée le 7 juillet, vise à répondre à la difficulté croissante des ménages à accéder à la propriété tout en rééquilibrant un marché immobilier encore largement dominé par les logements proposés à la vente.
Selon le ministère, les prix des appartements se sont globalement stabilisés au premier semestre par rapport au trimestre précédent. Ils restent néanmoins élevés, particulièrement à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, où le décalage entre les revenus des ménages et le coût des logements demeure considérable.
Cette stabilisation ne signifie donc pas que le problème de l’accessibilité au logement est résolu. Elle marque plutôt une nouvelle étape dans la politique immobilière vietnamienne, avec une attention plus forte portée aux logements sociaux, aux appartements locatifs et aux formules de location avec option d’achat.
Plus de 750 000 logements sociaux engagés au Vietnam
Le programme national de logement social a déjà atteint une échelle importante. D’après les données communiquées en juillet 2026, 866 projets de logements sociaux ont été développés ou approuvés à travers le pays.
Ces projets représentent un investissement cumulé d’environ 606 000 milliards de dôngs, soit près de 23 milliards de dollars, pour une capacité totale de 757 338 appartements.
Parmi ces projets :
- 289 ont été achevés, représentant 197 279 logements ;
- 261 sont en construction, pour un total de 254 816 logements ;
- 316 ont reçu une approbation d’investissement, représentant 305 243 logements supplémentaires.
Depuis le début de l’année 2026, 96 projets ont été terminés, permettant la mise sur le marché de 27 636 appartements. Quatorze provinces et municipalités devraient atteindre ou dépasser les objectifs qui leur ont été assignés pour l’année.
Le gouvernement vise cependant un résultat bien plus élevé. Une résolution adoptée en janvier prévoit la réalisation d’environ 158 700 logements sociaux en 2026. Les données disponibles montrent qu’une accélération importante sera nécessaire au second semestre pour se rapprocher de cet objectif.
Cette mobilisation s’inscrit dans le programme national visant à construire au moins un million de logements sociaux pour les ménages à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles.
Le logement locatif devient un segment stratégique
L’un des principaux changements concerne la place accordée au logement locatif. Jusqu’à présent, le marché immobilier vietnamien s’est principalement développé autour de la vente de logements, alors que l’offre locative institutionnelle est restée limitée.
Cette structure ne correspond plus pleinement aux réalités économiques et sociales du pays. L’urbanisation, la mobilité professionnelle et le développement de nouvelles zones industrielles créent une population de travailleurs qui ne souhaite pas nécessairement acheter immédiatement un logement dans sa ville d’emploi.
Le gouvernement considère désormais la location et la location avec option d’achat comme des solutions capables d’apporter davantage de flexibilité aux jeunes actifs, aux ouvriers, aux fonctionnaires et aux ménages ne disposant pas d’un apport suffisant pour acquérir un appartement.
Les autorités locales ont recensé 130 571 logements locatifs actuellement en construction. Le ministère de la Construction doit encore évaluer la demande nationale avant de fixer des objectifs précis à chaque province. Il travaille également à l’élaboration d’une norme technique nationale spécifiquement consacrée au logement locatif.
Cette évolution pourrait progressivement faire émerger de nouveaux modèles d’investissement : résidences locatives de longue durée, logements pour travailleurs, résidences étudiantes, programmes de location-accession et ensembles résidentiels gérés par des opérateurs professionnels.
Des prix stabilisés, mais toujours difficiles à supporter
La stabilisation annoncée par le ministère intervient après plusieurs années de forte hausse. Au premier trimestre 2025, les prix des appartements neufs à Hanoï avaient progressé de plus de 72 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Sur la même période, ils avaient augmenté de près de 50 % à Da Nang et de plus de 34 % à Hô Chi Minh-Ville.
Dans les principales métropoles, le prix des logements ne correspond plus au pouvoir d’achat de la majorité des ménages. À Hanoï, l’achat d’un appartement peut représenter environ 23 années de revenus moyens, contre 24 années à Hô Chi Minh-Ville. Pour une maison individuelle, cette durée théorique dépasse 50 années de revenus dans les deux villes.
Même le logement social reste relativement coûteux pour une partie de la population. Les prix observés se situent généralement entre 16 et 22 millions de dôngs par mètre carré, tandis que les loyers d’appartements peuvent varier de 7 à 30 millions de dôngs par mois selon la ville, la localisation et le niveau de qualité.
Le principal problème n’est donc plus uniquement la hausse des prix, mais la structure de l’offre. Les promoteurs ont longtemps privilégié les projets haut de gamme, plus rentables, alors que le nombre de logements accessibles aux ménages modestes et intermédiaires est resté insuffisant.
De nouvelles règles pour accélérer les projets
Pour faciliter la réalisation des programmes, le ministère prépare plusieurs ajustements réglementaires. Il prévoit notamment de poursuivre la révision de la loi sur le logement et de la loi sur les activités immobilières.
Une résolution spécifique doit également être élaborée afin de supprimer certains obstacles juridiques ralentissant les projets de logements sociaux; ce qui devrait favoriser le secteur immobilier vietnamien. Les difficultés fréquemment rencontrées concernent la libération des terrains, les procédures d’approbation, la détermination du prix de vente, l’accès au financement et la sélection des investisseurs.
Le ministère finalise parallèlement des normes techniques sur la sécurité des immeubles collectifs. Celles-ci devraient notamment intégrer les nouvelles contraintes liées à l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les bâtiments résidentiels.
Une base nationale d’information immobilière et un système d’identification électronique des biens sont également en préparation. L’objectif est de rendre le marché plus transparent en centralisant les informations relatives aux projets, aux transactions, aux prix et à la situation juridique des propriétés.
Une opportunité pour le secteur de la construction
L’accélération du logement social et locatif devrait soutenir une partie importante du secteur de la construction au Vietnam.
Les opportunités ne concernent pas uniquement les grands promoteurs immobiliers. Elles s’étendent aux entreprises de construction, aux fabricants de matériaux, aux bureaux d’ingénierie, aux fournisseurs d’équipements et aux sociétés spécialisées dans la gestion résidentielle.
Pour atteindre les objectifs nationaux tout en maintenant des prix accessibles, les projets devront mieux maîtriser les coûts et réduire les délais. Cette contrainte pourrait favoriser le recours à la préfabrication, aux structures modulaires, aux composants standardisés et aux méthodes de construction industrialisées.
Les fournisseurs de matériaux durables, d’équipements sanitaires économiques, de solutions de ventilation, d’isolation thermique et de sécurité incendie peuvent également bénéficier de cette nouvelle demande.
Le développement de logements à proximité des parcs industriels représente une autre opportunité importante. Ces programmes peuvent combiner appartements, commerces de proximité, crèches, transports collectifs et services destinés aux travailleurs.
Le financement privé reste un défi
Malgré l’ampleur des besoins, la mobilisation de capitaux privés reste difficile. Le ministre de la Construction, Trần Hồng Minh, a notamment souligné le manque de mécanismes de financement à long terme pour les infrastructures et les projets immobiliers répondant à des objectifs sociaux.
Les rendements du logement social sont généralement plus faibles que ceux des projets commerciaux. Les investisseurs ont donc besoin de procédures plus rapides, d’un accès au foncier, de crédits adaptés et d’un cadre réglementaire prévisible.
Le développement du logement locatif nécessitera également des modèles financiers différents. Contrairement à un promoteur qui récupère rapidement son capital en vendant les appartements, un propriétaire institutionnel perçoit ses revenus sur une période beaucoup plus longue.
Des mécanismes tels que les fonds immobiliers, les partenariats public-privé, les prêts à long terme et les avantages fonciers pourraient devenir nécessaires pour attirer davantage d’investisseurs.
Vers un marché immobilier plus équilibré
La politique annoncée en juillet 2026 marque une évolution significative. Le gouvernement ne cherche plus seulement à augmenter le nombre total de logements, mais à diversifier les solutions proposées aux ménages.
La stabilisation des prix constitue un signal positif, mais l’amélioration durable de l’accessibilité dépendra principalement de l’augmentation de l’offre sociale et locative.
Avec plus de 750 000 unités déjà achevées, en construction ou approuvées, le programme a atteint une taille considérable. Son succès dépendra désormais de la capacité des autorités à libérer les terrains, accélérer les autorisations, mobiliser des financements et associer plus efficacement les entreprises privées.
Pour le secteur de la construction, cette nouvelle orientation ouvre un marché de long terme autour de logements plus abordables, plus standardisés et mieux intégrés aux bassins d’emploi du Vietnam.
